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GESTIONE PROFESSIONALE NELL'AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE

Una delle domande maggiormente ricorrenti quando si parla di superbonus riguarda la presenza di abusi edilizi.

Ai sensi del primo comma dell'art. 49 del d.p.r. n. 380/01, «gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici».

In sostanza il ragionamento è questo: se la casa ha un abuso,ogni intervento anche se formalmente regolare è considerato irregolare, poiché l'irregolarità di fondo attrae in sé ogni intervento. Come dire: ciò che è abusivo non consente regolarità.

Fondamentale, allora, è che l'immobile si presenti in stato legittimo. Che cosa s'intende con questa locuzione?

Lo stato legittimo, «è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

La mia casa dev'essere com'è sul progetto sulla cui base ne è stata abilitata la costruzione, ovvero come è descritta nell'ultimo intervento modificativo assentito. Se c'è una veranda dove prima c'era un balcone o si è costruito legittimamente quel vano, o si è ottenuta una sanatoria, oppure quell'abitazione non sarà in stato legittimo.

La norma in esame specifica altresì che «per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

Se l'abitazione sulla quale si vogliono eseguire interventi rientranti nel così detto superbonus del 110% non è in stato legittimo, il tecnico che dovrebbe asseverare ciò non può farlo data la presenza di difformità urbanistiche, allora è necessario sanare la situazione per poter accedere all'agevolazione.

Se l'intervento per il quale si può usufruire del superbonus del 110% riguarda solamente le parti comuni, lo stato legittimo dell'edificio dovrà riguardare solamente queste e non anche eventualmente le unità immobiliari in esso presenti.